A Evolução Estratégica da São Carlos: Uma Jornada Imobiliária

A trajetória da São Carlos é um exemplo claro de como uma empresa pode se adaptar e prosperar em um mercado em constante mudança. Fundada nos anos 80 como um “spinoff” da Lojas Americanas, a companhia passou por diversas transformações até se consolidar como uma empresa focada na gestão ativa de ativos e fundos imobiliários.

Inicialmente, a empresa, que surgiu listada em bolsa, era fruto da separação de um ramo de negócios da gigante varejista, com o objetivo de concentrar esforços no setor imobiliário. A decisão, tomada em 1980, refletia a percepção de que o valor do patrimônio imobiliário da Americanas era subestimado no mercado, apesar de sua relevância.

Da Varejo ao Imobiliário: Uma Mudança de Foco

Nos seus primeiros anos, a São Carlos detinha um portfólio majoritariamente composto por lojas de varejo, incluindo unidades da Lojas Americanas e da Pernambucanas. No entanto, a partir da década de 1990, a empresa iniciou um processo gradual de venda desses ativos, reinvestindo os recursos em edifícios comerciais.

Essa estratégia permitiu um crescimento orgânico, sem a necessidade de grandes aportes de capital. A empresa se destacou pela modernização de edifícios obsoletos em regiões centrais, transformando-os em ativos valiosos.

Novas Estratégias e Desafios

Em 2006, a São Carlos realizou um “follow-on”, um novo IPO, que ampliou sua base acionária. Esse movimento coincidiu com a entrada da empresa no Novo Mercado da B3, um segmento que exige altos padrões de governança corporativa. A partir de 2013, a empresa diversificou seu portfólio com a criação da Best Center, um braço dedicado a shoppings de vizinhança.

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Essa estratégia, inspirada no modelo americano de “strip malls”, se mostrou resiliente em períodos de crise. A pandemia de 2020 impôs um novo desafio, com o segmento de escritórios sendo diretamente afetado pelo aumento da vacância. A São Carlos, no entanto, manteve sua estratégia de longo prazo, evitando vendas em um mercado deprimido.

A Transição para os Fundos Imobiliários

Em 2023, a São Carlos deu um passo significativo ao entrar no mercado de fundos imobiliários. A empresa estruturou dois FIIs: um de centros de conveniência (Best Center) e outro de escritórios. Essa decisão foi motivada pela percepção de que a ação da empresa era negociada com descontos excessivos em relação ao valor dos seus ativos.

A estratégia da São Carlos se baseia em três pilares: a melhoria contínua operacional, a realização de vendas pontuais de ativos quando o mercado oferece uma boa oportunidade e a aproximação do mercado de fundos imobiliários, atuando como gestora, administradora e consultora.

A empresa possui um pipeline de imóveis com potencial para alimentar novos FIIs ou expandir os veículos já existentes, além de ativos no centro do Rio de Janeiro que podem ser convertidos para uso residencial em projetos de revitalização urbana.