Lei do Aluguel: Novas Regras para Inquilinos e Locadores

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), conhecida popularmente como “Lei do Aluguel”, passou por uma recente atualização, trazendo novas diretrizes para contratos de locação. Essa mudança impacta diretamente quem recebe aluguel, seja em residências ou estabelecimentos comerciais.

O Que Mudou e o Que Permanece

A atualização da lei do aluguel visa modernizar as relações locatícias, garantindo maior transparência, segurança jurídica e equilíbrio entre locador e locatário.

Contrato Formalizado e Completo: A nova lei exige que todos os contratos sejam formalizados, escritos e contenham cláusulas claras, como valor do aluguel, data de vencimento, índice de reajuste e prazo de locação, além da escolha da garantia locatícia (fiança, caução ou seguro-fiança). A aceitação de assinaturas digitais com validade jurídica moderniza o processo, facilitando a formalização, mesmo à distância. Contratos informais, verbais ou sem cláusulas claras, tornam-se mais vulneráveis a disputas judiciais.

Reajustes Mais Previsíveis: O reajuste do aluguel só pode ocorrer uma vez por ano, na data de aniversário do contrato, respeitando o índice previamente acordado. Os índices permitidos são geralmente oficiais, como o IPCA ou o IGP-M. Reajustes acima desses índices são considerados abusivos e podem ser contestados judicialmente.

Rescisão Antecipada com Multa Proporcional: Se o inquilino precisar sair antes do término do contrato, a multa por rescisão deve ser proporcional ao tempo restante. Por exemplo, em um contrato de 12 meses com multa de três aluguéis, caso o inquilino saia após 8 meses, ele pagará proporcionalmente, e não o valor total previamente combinado. Situações específicas, como mudança para outra cidade a trabalho, problemas estruturais no imóvel ou descumprimento de obrigações pelo proprietário, podem isentar a multa.

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Maior Segurança Jurídica e Equilíbrio

A lei reforça que o imóvel deve ser entregue em boas condições, sem defeitos estruturais, infiltrações ou problemas elétricos/hidráulicos. O inquilino tem direito a exigir reparos nesses defeitos antes de assumir o imóvel. Além disso, há maior clareza sobre as obrigações: pequenas manutenções corriqueiras ficam com o inquilino, enquanto o locador deve arcar com reparos estruturais ou problemas que não derivem do uso.

O Que Continua Igual e o Que Permanece Sob Atenção

A base legal da Lei do Inquilinato permanece válida, com os princípios de locação, direitos e deveres fundamentais. A responsabilidade de pagar aluguel e encargos no prazo acordado continua com o inquilino. A devolução do imóvel deve considerar o desgaste natural, sem que o inquilino seja obrigado a entregar o imóvel “zero km”, mas ele deve devolvê-lo nas mesmas condições em que recebeu (tirando o uso normal).

A exigência de garantia locatícia (como caução, fiador ou seguro-fiança) continua válida, mas a novidade é que o locador não pode combinar mais de uma garantia ao mesmo tempo.