O mercado de fundos imobiliários acompanhou de perto a situação do galpão em Contagem, Minas Gerais, que se tornou central de atenção após a rescisão unilateral do contrato atípico com os Correios. O fundo, que enfrentava uma cobrança de multa superior a R$ 330 milhões – equivalente aos aluguéis previstos até 2034 –, passava por um momento delicado.

A expectativa agora é que o ativo volte a desempenhar sua função principal: gerar receita recorrente.

Retomada Estratégica com a Shopee

O TRBL11, da Tellus Rio Bravo Renda Logística, anunciou a ocupação de 100% da área bruta locável (ABL). Essa movimentação reduziu a vacância física do fundo para 3,3%. Em um cenário de taxa Selic elevada e investidores mais cautelosos, a gestão destaca a rápida recomposição da receita em um ativo logístico estratégico como um sinal de disciplina e capacidade de preservar o valor para os cotistas.

Estratégia Definida Desde o Início da Vacância

Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo, explica que a operação é resultado de uma estratégia pré-definida desde o início da vacância. “Desde a desocupação, estruturamos um plano de ação com premissas claras de valor, perfil de crédito desejável, prazo de comercialização de 12 meses, valendo a partir de agosto de 2025, e fomos desde então sentindo a demanda.

A locação integral do espaço, antes do tempo projetado, confirma a competitividade técnica do imóvel e a aderência às exigências operacionais de grandes players logísticos”, afirma.

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Resposta Rápida à Inadimplência

Diante do problema com o inquilino anterior, a gestão buscou uma solução rápida. Segundo Scal, o fundo endereçou o pedido judicial, retomou o imóvel e iniciou imediatamente a execução do plano de ação, com confiança na liquidez do ativo e na sua capacidade de rápida absorção pelo mercado. “Ter eventuais discussões com inquilinos faz parte do risco imobiliário, o que diferencia a gestão é a tomada de decisão e assertividade em momentos como esse”, diz.

Novo Contrato e Impacto Financeiro

O novo contrato firmado com a Shopee tem prazo de 60 meses e valor compatível com o mercado logístico da região metropolitana de Belo Horizonte. A estimativa de impacto positivo no resultado é de R$ 0,26 por cota ao mês a partir do primeiro recebimento, previsto para maio deste ano.

Com a entrada da Shopee, o inquilino passa a representar 34,4% da receita imobiliária contratada do fundo.

Fortalecimento da Receita e Qualidade do Portfólio

Para Anita Scal, a redução da vacância do fundo para 3,3% melhora estruturalmente o fluxo de caixa e garante a recorrência do portfólio. A entrada de um operador com escala nacional e um balanço forte reforça a qualidade da receita imobiliária contratada e fortalece o perfil de risco do fundo.

Em um ambiente macroeconômico restritivo, contratos de cinco anos com ocupação integral são determinantes para sustentar previsibilidade de resultados e estabilidade na distribuição.

Demanda Regional e Potencial do Ativo

A gestora também aponta a demanda regional. “A região metropolitana de BH fechou 2025 com uma vacância na casa dos 6%. É uma região demandada, estratégica para a distribuição em um dos maiores centros urbanos do país”, comenta. “A Shopee é um dos grandes players logísticos no Brasil e adota critérios rigorosos na seleção de seus centros de distribuição, priorizando ativos com especificações técnicas de alto padrão, infraestrutura moderna, localização estratégica, eficiência operacional e capacidade para suportar operações de grande escala. É a combinação perfeita para o TRBL Contagem”, completa.