Fortaleza Ascende no Mercado Imobiliário Nacional

Fortaleza está ganhando destaque no mercado imobiliário brasileiro. Uma nova edição do Índice de Demanda Habitacional (IDH) confirmou o que o setor já esperava: a capital cearense ultrapassou Curitiba e se tornou a cidade mais atraente do país para novos empreendimentos habitacionais.

Essa ascensão representa uma mudança significativa no mapa do setor imobiliário nacional.

Historicamente, Fortaleza sempre se destacou entre famílias com renda mensal entre R$2.000 e R$12.000. Agora, a cidade se tornou o principal motor do país. O IDH indica que Fortaleza lidera em termos de padrões de vida, impulsionada por maior liquidez e pela redução da oferta de imóveis usados.

Com menos estoque no mercado secundário, é esperado que novos lançamentos se vendam rapidamente.

Essa dinâmica acelerada está relacionada a mudanças no Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) em 2023, que tornaram o financiamento mais acessível nas regiões Norte e Nordeste. José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), uma das entidades responsáveis pelo IDH, observou que “recentes alterações facilitaram a aprovação de financiamentos para famílias de menor renda e com maior informalidade”.

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Antigamente, governos locais frequentemente devolviam parte dos recursos destinados ao programa, devido à falta de compradores elegíveis. “Agora, as pessoas estão começando a ter poder de compra, e os recursos estão sendo totalmente utilizados”, afirma Martins.

Empresas locais também têm apresentado um crescimento mais rápido do que em outros estados, devido ao aumento do mercado.

Dados do Mercado Secundário

Os números do mercado secundário também confirmaram um giro elevado. Segundo o índice FipeZAP, as vendas de imóveis usados aumentaram continuamente desde 2023, atingindo o pico em 2025, com o melhor desempenho recente em 13,4%, em comparação com 8,4% em 2024 e 6,8% em 2023.

Inversamente, a curva do aluguel caiu acentuadamente após seu pico de 28,6% em 2022, para 10,8% este ano.

A pesquisa também mostra que o interesse em unidades de até 50 metros quadrados cresceu de 11% para 20%, e para apartamentos de dois quartos, de 29% para 37%, uma tendência que redesenha o perfil de lançamentos futuros.

Investimentos e Programas Regionais

Fortaleza se destacou nacionalmente no mercado imobiliário, impulsionada por investimentos privados e pelos avanços simultâneos do MCMV e da Entrada Moradia. O programa regional teve início em julho do ano passado e, até outubro deste ano, já somou mais de 6.000 contratos com o Banco Caixa Econômica Federal.

Adriana Neves, segunda vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE), projeta que a capital pode encerrar 2025 com um Valor Geral de Venda (GSV) próximo ou até superior a R$1 bilhão. “É uma dinâmica que se espalha por todo o perfil habitacional.”

Desempenho em Segmentos Altos

A construtora Dasart esperava um 2025 mais lento devido às altas taxas de juros no segmento de alto padrão. No entanto, o mercado ignorou a previsão, e o desenvolvedor superou sua meta anual no meio do ano. O portfólio explica parte desse apetite.

O lançamento recente da Mansão Diogo, já em construção, tem um valor de venda estimado de R$410 milhões. A Wave Beira Mar, vencedora dos Americas Property Awards, adiciona aproximadamente R$300 milhões. A linha Next, com Coronel Linhares e DM210, reforça o crescimento de propriedades compactas premium.

E a linha 2026 projeta três lançamentos adicionais totalizando R$370 milhões. Os desenvolvimentos têm sido demandados por diferentes perfis de clientes, incluindo estrangeiros.

“Fortaleza residentes estão buscando upgrades, compradores de outras capitais, e, mais recentemente, europeus—que representam até 20% das compras em alguns projetos”, diz Vitor Frota, CEO da Dasart.

Segundo especialistas, a taxa de câmbio favorável, a melhoria da conectividade aérea, com novos voos que reforçam a proximidade de Fortaleza com a Europa, e o apelo da costa do Ceará como destino turístico e esportivo, ajudam a explicar o fenômeno. “Fortaleza também oferece excelente custo-benefício em comparação com destinos como Balneário Camboriú e Rio de Janeiro.

A revitalização da costa e a infraestrutura turística consolidada, combinadas com sua localização estratégica, tornam a cidade muito atraente para investidores domésticos e estrangeiros”, diz Peixoto Accyoli, CEO e presidente da rede de franquias Re/Max Brasil.

Se o presente é de expansão, o futuro dependerá de como a cidade se reorganiza em seu próprio crescimento. O novo Plano Diretor de Fortaleza, revisado pela última vez em 2009, tem sido discutido novamente após um atraso de seis anos e pode ser votado em 2025. A proposta prevê alturas que variam de 6 metros em áreas de interesse social a 95 metros em regiões consolidadas, como Aldeota, Meireles e Varjota. O Creci apoia a atualização, mas pede leituras mais técnicas. “O Plano define padrões que afetam diretamente o planejamento administrativo e o futuro da cidade”, diz Adriana Neves.