Em novembro do ano passado, a Receita Federal regulamentou a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um identificador único para imóveis. A medida, que utiliza o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) para o compartilhamento de dados, entrou em vigor nas capitais e deve se expandir gradualmente para os demais municípios.

O CIB unifica dados de imóveis urbanos e rurais, facilitando o acesso e a integração de informações entre órgãos federais, estaduais e municipais.

A principal mudança introduzida pelo CIB está relacionada à fiscalização de transações imobiliárias. Com o registro integrado, espera-se reduzir a informalidade e, consequentemente, as margens de omissão de impostos. O sistema fornecerá informações atualizadas sobre o valor dos imóveis, utilizando o chamado “valor de referência”, que é uma estimativa do valor de mercado.

Fabrício Schveitzer, conselheiro de estratégia do Ecossistema Sienge, destaca que, embora as regras de tributação não mudem, a utilização de valores mais próximos do valor de mercado pode elevar a base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em alguns municípios.

Essa tendência é mais notável em cidades menores, com menor estrutura técnica, onde a adoção do CIB como referência para arrecadação é mais provável.

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Schveitzer também aponta que a aplicação do CIB em imóveis rurais, áreas de transição ou grandes glebas pode enfrentar dificuldades devido à complexidade em estabelecer critérios de valorização adequados. A avaliação desses imóveis exige considerações específicas, que podem variar significativamente de acordo com as características da propriedade.

A especialista ressalta que, enquanto no Imposto de Renda (IR) existem regras que permitem incorporar melhorias realizadas ao longo do tempo para reduzir o ganho de capital, em outros impostos, como o IPTU, essa possibilidade não existe. Essa diferença na forma de tratamento pode levar a um aumento da carga tributária sobre os imóveis, caso não haja ajustes.

O IPTU é um imposto anual de competência municipal que incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóveis localizados em áreas urbanas. A definição de “zona urbana” depende da lei municipal, que precisa observar requisitos mínimos previstos no Código Tributário Nacional, como a existência de calçamento, rede de água, iluminação pública ou equipamentos públicos de saúde e educação.

O contribuinte é sempre o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel, e as alíquotas e critérios de cálculo — geralmente vinculados ao valor venal do bem — são estabelecidos por cada município.